Pour faire un investissement dans l’immobilier, il faut généralement passer par des prêts immobiliers. Les banques exigent l’apport personnel, ce qui permet au client d’obtenir des conditions de prêts plus ou moins avantageuses. Néanmoins, il est possible d’obtenir un prêt sans avoir un apport personnel si le projet immobilier est solide. Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ?
Pour obtenir un crédit immobilier, il est souvent important que le porteur du projet ait un apport personnel généralement estimé à 10% du montant à emprunter. Cette somme permet de régler les frais de notaires, les différentes garanties, les frais d’agence, etc. Cependant, le principe de l’apport personnel n’est pas toujours un facteur limitant. Il est possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport. Dans ce cas, il faut convaincre le banquier à financer l’achat du bien dans son entièreté. C’est en ce sens qu’on parle de prêt à 110%. Lorsque vous achetez un bien pour le louer, les banques sont beaucoup plus clémentes et vous accordent des crédits sans apport. Cependant, votre projet doit être solide et rentable sur le long terme. L’investissement sans apport est aussi un moyen efficace pour se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme.
Pour investir dans l’immobilier sans apport, il faut avoir une stabilité financière. Le porteur de projet qui demande le prêt immobilier doit avoir des revenus stables, qu’il soit un salarié ou un affairiste. Les salariés sous contrat CDI seront plus favorisés que ceux sous CDD lors de la demande d’un prêt sans apport. En outre, il faut disposer d’un bon dossier pour convaincre les banquiers. Si les revenus personnels du porteur de projet sont plus importants pour les banquiers que ceux à percevoir en termes de loyers dans le projet immobilier, il n’en demeure pas moins vrai que cette donnée puisse être changée. Pour cela, le porteur de projet doit élaborer un dossier solide et sans faille dans lequel la somme des loyers espérés une fois le bien mis en location, et la preuve que cet investissement dispose d’une rentabilité élevée. Dans le dossier, il faut souligner les caractéristiques du bien, de l’étude du marché, des projections financières, etc.
Pour réussir à investir dans l’immobilier locatif sans apport, il faut aussi penser à opter pour les dispositifs de défiscalisation qu’il faut. Les avantages fiscaux pèsent lourd dans la balance et peuvent jouer en votre faveur. Par exemple, lorsque vous investissez dans la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale de 21% sur 12 ans, dans la limite de 300000€, ce qui est important. De plus, avec le statut LMNP, vous pouvez profiter d’un abattement de 50% si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70000€ dans le cadre du micro-BIC. Si vous êtes dans le LMNP en réel, et que vos revenus locatifs sont supérieurs à 70000€, vous pouvez avoir une optimisation fiscale avec déduction des charges réelles. Avec le dispositif Censi-Bouvard et la loi Malraux, vous pouvez aussi défiscaliser.
